Poptávka po nemovitostech a koupi vlastního bydlení neopadá ani ve stínu znepokojujících současných událostí či všeobecného strmého zdražování. Žádosti o hypotéky i s nejvyššími úroky za poslední dekádu běží dál a do středu zájmu se dostávají i nemovitosti, které dosud stály spíše mimo hlavní hledáček zájemců o bydlení. Jednou z nově žádaných nemovitostí jsou i ty zatížené exekucí. Co vůbec obnáší koupě nemovitosti s exekucí a vyplatí se to?
Exekuce dnes nejsou výjimkou
Podle oficiálních údajů je cca tři čtvrtě milionu Čechů v exekuci. Číslo je to poměrně alarmující a i přes snahu vlády a programy, jako je například Milostivé léto, nelze vkládat příliš velké naděje do jeho brzkého snížení. Zdá se, že doba bude v nejbližších měsících ještě složitější a je nasnadě očekávat, že na realitním trhu se nemovitosti s exekucí budou objevovat stále častěji. A to nejen v rámci dražeb, jak tomu většinou bylo doposud, ale i v běžné nabídce realitních kanceláří či u prodeje svépomocí. Než se ale pustíme do popisu všech detailů, které nákup a prodej nemovitosti v exekuci provází, pojďme si posvítit na základní pojmy.
Co je exekuce?
Exekuce rozhodně není něčím, co lze brát na lehkou váhu z jakéhokoliv úhlu pohledu. Pokud bychom měli stručně exekuci definovat, nejpřiléhavější definicí je vynucení konkrétní povinnosti, kterou dlužník vůči věřiteli dobrovolně nenaplnil či zanedbal. Nejčastěji jde o zanedbání plnění povinnosti úhrady pravidelných splátek či plateb. Exekuce vzniká na základě exekučního řízení a vydání exekuční listiny, v níž je podrobně popsáno kdo, komu, za co a kolik dluží a jakou formou bude dluh splácen.
Bohužel dostat se do exekuce není v současné době vůbec nikterak těžké a je dobré se mít na pozoru. Naprostým základem je nejen alespoň minimální finanční gramotnost, ale také zodpovědné hospodaření s penězi a rozpočtem. I jediná série unáhlených a špatných rozhodnutí může vést do dluhové spirály, která se umí roztočit až závratnou rychlostí.
Náročnější koupě
Realitní provize je častým trnem v oku laické veřejnosti. A proto u ní ještě chvíli zůstaneme. Jak jsme si vysvětlili o pár řádků výše, realitní provize není cenou za fotky a popisek a “vyvěšení” reality na internetu, ale je cenou za poskytnuté odborné poradenství a služby. I přesto ovšem provize vyvolává bouřlivé emoce a budí divoké vášně. Výše provize napříč realitkami kolísá a rozhodně není jednotná. Důvody jsou proto různé. Nicméně tím, že nízká provize mluví o poctivosti a solidnosti realitky a makléře se při jejich výběru raději neřiďte. Jedná se o velmi častý mýtus, který už nejednoho velkého šetřílka přivedl do realitního pekla a spárů nekompetentního makléře.
Ovšem spíše než udělení souhlasu s prodejem a podepsání několika papírů navíc byste měli věnovat úvahu věcem jiným a mnohem pragmatičtějším. Je třeba počítat s tím, že nemovitost s exekucí banka nepřijme do zástavy a není ji tak možné využít k ručení vaší případné hypotéky. Málokdo také ví, že splátku veškerých exekucí spojených s nemovitostí skládá v tomto případě do rukou exekutora nikoli prodávající, ale naopak kupující. Proto je potřeba mít dostatek finančních prostředků ihned k dispozici, ale také vědět, kolik jsem ochotný a schopný za nemovitost skutečně zaplatit. Až s odpovědí na tyto otázky může celý proces nákupu nemovitosti zodpovědně začít.
Rozdíly procesu
Prodej nemovitostí obecně je obestřený řadou úředních úkonů a přepisů a rozhodně není jen o podpisu kupní smlouvy. Volný prodej nemovitosti s exekucí, ještě před nařízenou dražbou, vyžaduje papírování ještě o kus víc. Jak už bylo řečeno, v první řadě vyžaduje písemný souhlas exekutora, který má dlužníka v evidenci. Kromě exekutora musí svůj souhlas vyjádřit i všichni věřitelé. Asi není překvapením, že čím vyšší počet věřitelů dlužník má, tím je udělení souhlasu samozřejmě komplikovanější.
Celková rychlost a hladký průběh schvalování jsou do velké míry závislé na spolupráci a součinnosti všech zúčastněných stran. Pokud dlužník jakožto majitel nemovitosti splní všechny podmínky, má v rámci prodeje poměrně volnou ruku a může dům, pozemek či byt prodat za slušnou cenu odpovídající i současnému stavu realitního trhu.
Smlouva před smlouvou
Mimo udělení souhlasů s prodejem, které leží spíše na straně prodávajícího, je před koupí nemovitosti v exekuci nutné podepsat tzv. smlouvu o smlouvě budoucí. Jakkoli zvláštně to může znít a třeba se i jevit jako nadbytečné papírování, na této smlouvě rozhodně trvejte. Tato smlouva před smlouvou nahrazuje svým způsobem smlouvu rezervační, která je součástí standardní koupi nemovitosti. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní jsou uvedené všechny exekuční pohledávky vázané na danou nemovitost. Při jejím podpisu dlužné částky zaplatíte přímo odpovědnému exekutorovi. Ten vám na základě toho vystaví písemné potvrzení o splacení dluhu.
S exekutorským potvrzením v kapse by měly vaše kroky vést co nejdříve na katastrální úřad k podání žádosti o odstranění záznamů o exekuci z vlastnického listu. V momentě, kdy je list vlastnictví opět bez exekuční poskvrny, je možné podepsat konečně kupní smlouvu, nemovitost zaplatit a provést převod vlastnictví i v katastru nemovitostí.
Pomoc právníka nepodceňujte
Dokumentů a smluv je k nákupu nemovitosti v exekuci potřeba opravdu požehnaně. Bylo by velice naivní si myslet, že si vystačíte s dokumenty z internetu a podrobíte je jen změně údajů. Takovým postupem se zbytečně vystavujete riziku nějaké chyby poškozující vaše práva či povinnosti na straně prodávajícího. V tomto případě se opravdu nevyplácí nechávat cokoliv v náhodě a pokud se v paragrafech a právních kličkách neorientujete, přizvěte si na pomoc dobrého právníka. Věřte, že jeho služby jsou v tomto složitém procesu opravdu k nezaplacení.
Pozor na prodej svépomocí
Jak jsme už zmiňovali výše, osoba s exekucí nemá právo bez souhlasu exekutora prodávat své nemovitosti. Pravomoci majitele jsou omezené a v podstatě začínají v možnosti užívání nemovitosti pro vlastní potřebu a končí péčí o ní. To je vše. I tak se ale samozřejmě najdou tací, kteří se o prodej i za nezákonný prodej přece jen pokusí. Nejčastěji se tak stává prostřednictvím inzerce na bezrealitních serverech.
Na první pohled nemáte podle inzerátu šanci nic poznat. Ani cena nemovitosti nebude vedle ostatních prodávaných nemovitostí nijak vybočovat. Jediné, v co můžete doufat je upřímnost a férové jednání prodávajícího. Nicméně i pokud se jedná o prodej zprostředkovaný makléřem či realitkou, není na škodu mít se na pozoru a vše si pro jistotu ověřovat. Důvěra a doufání jsou věci pěkné, nicméně u tak velké věci, jako je koupě nemovitosti, mohou být více než zrádné. Co tedy dělat?
Důvěřuj, ale prověřuj!
Než se rozhodnete cokoliv podepsat, vždy se snažte maximálně informovat o charakteru exekucí vázaných na nemovitost i jejího majitele i jejich výši. Snažte se získat podrobnosti nejen o těch pravomocných, ale i o těch, které na zplnomocnění teprve čekají. Všechny aktivní exekuce má ve své databázi Centrální evidence exekucí. Za malý poplatek můžete získat kompletní výpis vázaný na danou osobu. Co se týče zatím nepravomocných exekucí, ty v této evidenci nenajdete a nezbývá nic jiného než se spolehnout na slova majitele. Pro výpis exekucí vázaných na nemovitost potřebujete aktuální výpis z katastru nemovitostí. Ten je také zpoplatněný a získáte ho buď přímo na katastrálním úřadě, nebo na jakékoliv pobočce CzechPoint.
V internetových vodách stoprocentně narazíte i na servery nabízející bezplatný náhled do obou evidencí. Nabízené informace ale mohou být nepravdivé či neaktuální. Proto se vyplatí oficiální a zpoplatněné zdroje. Ale nebojte, částky jsou to v podstatě symbolické a zanedbatelné.
Vyplatí se to všechno?
Jak je vidět, koupě nemovitosti v exekuci není jen tak a vyžaduje nejen dostatek financí, ale také vytrvalost a i pevné nervy. Je nutné počítat s tím, že se nákup takové nemovitosti může trochu protáhnout, nicméně je zde velká šance na nemalou finanční úsporu v řádech až stovek tisíc korun. Vše má svá pro a proti a výhodnost pořízení nemovitosti v exekuci je nejen čistě subjektivní, ale také velmi ovlivňována mnoha okolnostmi. Jedno je ale jasné – celá cesta za vaším novým bydlením může být ale jednodušší a schůdnější s pomocí dobrého právníka, ale i s profesionální realitní kanceláří či zkušeným makléřem po boku.
Navštivte: nabídka nemovitostí, dřevostavby