„Ty daně při prodeji bytu už se zrušily, že jo?“ Slýcháváme často od klientů. Daně, to je téma samo o sobě, a proto jsme se rozhodli mu věnovat celý článek.
Které daně se zrušily a které zůstaly?
Prodali jste byt a v konejšivém přesvědčení, že „ty daně, co se dřív platily,“ už byly zrušené, si myslíte, že se vás žádná daňová povinnost netýká. Ale nemusí to tak být. Nechcete, aby si na vás došlápl finanční úřad? Nedivíme se! Proto si to vysvětlíme pěkně celé popořadě.
Takže za prvé – které daně se zrušily? Od roku 2021 se neplatí tzv. daň z nabytí nemovitosti. Ta se ale týkala nabyvatele, tedy kupujícího. Jednalo se o jednorázovou daň, která se vypočetla jako 4 % z kupní ceny. Tato daň se už skutečně neplatí.
Příjem z prodeje bytu je příjem (skoro) jako každý jiný
Pokud ale prodáte nemovitost – ať už je to byt, dům, chata nebo pozemek, přiteče vám do rodinného rozpočtu značný finanční obnos. Jedná se o příjem. A daň z příjmu, to je přece v České republice 15 % ze základu daně. Teď se možná chytáte za hlavu a říkáte: „Jak je to možné? Vždyť babi nic neplatila, když prodávala byt!“ Abychom to uvedli na pravou míru, existuje celá řada výjimek, kdy daň z příjmu při prodeji nemovitostí neplatíte. Jaké to jsou?
Výjimky, které vás zbaví daňové povinnosti
Zjednodušíme to. Případy, ve kterých se daňové povinnosti vyhnete, jsou čtyři.
- Nemovitost vlastníte 5 nebo 10 let. Pokud jste nemovitost nabyli do roku 2021, je nutné pětileté vlastnictví. Pro nemovitosti nabyté po roce 1. 1. 2021, je třeba desetileté vlastnictví.
- Minimálně dva roky v nemovitosti bydlíte.
- Ze získaných peněz uspokojujete vlastní bytovou potřebu.
- Nemovitost jste zdědili a podmínky 1 nebo 2 „za vás“ splnil zůstavitel.
Možná jste se zasekli hned u prvního bodu. „Jakých 5 nebo 10 let?“ Vysvětlíme si to tedy názorněji. Kolik let uplynulo od okamžiku, kdy jste nemovitost získali, do chvíle, kdy jste ji prodali? Dříve vás od daňové povinnosti osvobodilo pětileté vlastnictví. Nedávno ale došlo v české legislativě ke změně. Pro nemovitosti, které jste si pořídili po 1. 1. 2021, platí, že je musíte vlastnit deset let, abyste po jejich prodeji nemuseli platit daň z příjmu.
Jak dlouho musíte vlastnit nemovitost, abyste při prodeji neplatili daně?
Uvedeme si to hezky na příkladu. Pokud paní Nová koupila byt v roce 2016, šest let v něm spokojeně žila a letos ho prodala, žádnou daňovou povinnost nemá. Dům, který si ale na začátku letošního roku, tj. v lednu 2022, koupila její dcera, bude moct paní Nová mladší, pokud se bude za každou cenu chtít vyhnout dani, prodat až za deset let. K prodeji samozřejmě může přistoupit i dříve, ale daňová povinnost v takovém případě vznikne.
Jak se daň z příjmu z prodeje nemovitosti spočítá? Jaký je základ daně?
Teď možná přijde další šok. „Kolik že se tedy ta daň platí? 15 %?!“ Uklidníme vás. Není to tak hrozné, jako to vypadá. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti se počítá jako 15 % ze zisku, ne z prodejní ceny. Zisk přitom vypočtete snadno. Od kupní ceny odečtěte částku, za kterou jste nemovitost pořídili, a máte to. Pokud nemovitost prodáte levněji, než jste ji pořídili, žádnou daň rovněž neplatíte.
„A jak je to s bydlením? Můžu říct, že jsem v domě bydlel, i když to není pravda? Kdo mi to dokáže?“ Tady bychom byli se všemi podobnými snahami hodně opatrní, respektive je rozhodně nedoporučujeme! To, že jste v nemovitosti bydleli, musíte finančnímu úřadu prokázat – například tím, že vám na adresu chodila pošta, svědectvím sousedů apod. Není to žádná legrace.
A co když prodáte byt a za peníze si postavíte dům?
„Dobře, a jak můžu uspokojit svoji bytovou potřebu?“ To je dobrá otázka. Pokud peníze, které jste prodejem získali, investujete do pořízení bydlení nového nejpozději do jednoho roku od prodeje, tak tuto podmínku splňujete. Daň pak platíte jen z toho, co vám ze zisku zbylo.
Uspokojením bytové potřeby se přitom nemyslí nutné koupě nové nemovitosti. Může se jednat i o rekonstrukci, výstavbu nebo koupi pozemku, kde plánujete stavět. Pokud tedy prodáte byt a okouzlily vás moderní dřevostavby, podmínka je splněna. U této podmínky je ale nutné doložit skutečnost finančnímu úřadu. Nestačí jen mlčet a čekat, až si na vás finančák došlápne.
Zdědili jste byt, který babička 30 let vlastnila? Daně se vás netýkají!
„A jak je to s tím dědictvím?“ U dědictví od příbuzného v přímé linii se do lhůty pro osvobození od daně počítá i doba, po kterou byla nemovitost ve vlastnictví zemřelého. Pokud tedy zdědíte byt po babičce, která ho měla třicet let, žádné daně neřešíte. Když ale zdědíte dům po někom, kdo si ho před rokem teprve koupil, máte „odkroucený“ právě jen onen rok. Když uvážíme, že to znamená, že byl dům nabyt po lednu 2021, znamená to, že se vás bude daňová povinnost týkat ještě devět let.
Ani jedna z podmínek se vás netýká? Potom je nutné příjem z prodeje zahrnout do daňového přiznání za uplynulý rok. Nalistujte Přílohu 2, uveďte příjem z prodeje, jako výdaj vypište kupní cenu, za kterou jste nemovitost pořizovali, a máte to.
Vnesli jsme trochu světla do daňové problematiky při prodeji nemovitosti? Ano? To jsme rádi. Není třeba v tom hledat žádné složitosti, ale také se nevyplácí spoléhat se na to, že se vás žádné daně netýkají. V určitých případech je potřeba je opravdu zaplatit. Pokud prodáváte nemovitost s námi, naši realitní makléři vám ochotně poradí a vysvětlí, jestli se výjimky týkají právě vás.