Už si pomalu začínáme zvykat, že současný velký “hlad” po nemovitostech jen tak nezmizí. Nabídka zdaleka neodpovídá poptávce, zároveň mnoho prodávajících je často tlačeno vlastní finanční tísní, případně by chtěli penězi z prodeje částečně zafinancovat bydlení nové. Stále častěji se můžete v inzerátech, v katastru nemovitostí nebo i v kupních smlouvách s pojmy, které se rozhodně vyplatí znát a dobře jim rozumět. Dnes si na ty nejčastější posvítíme a vysvětlíme si jejich význam.

Zástavní právo

Jedním z nejběžnější pojmů, s nimiž se v rámci nákupu či prodeje nemovitosti, zvláště pak pokud budete potřebovat pomoci s financováním, je zástavní právo. Zástavní právo patří mezi základní věcná práva. Asi nejjednodušeji lze toto právo vysvětlit a pochopit na konkrétním příkladu. Řekněme, že máte v úmyslu koupit byt. Bohužel ale nemáte dostatek vlastních financí, jste nuceni se obrátit na banku a vzít si na danou nemovitost hypotéku. Při využití zástavního práva bude kupovaná nemovitost sloužit jako zástava. Zástavní právo zde chrání banku jako věřitele, aby nepřišla při neschopnosti dlužníka (vás) řádně a včas splácet o investované peníze. Pokud není dlužník schopen plnit své závazky vůči věřiteli, předmět zástavy, v tomto případě v podobě nemovitosti, má věřitel právo prodat a získat tak nazpět svůj vklad. 

Předmětem zástavy se nemusí stát pouze kupovaná nemovitost, ale také jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka, případně i nemovitost třetí osoby, která k tomu dá souhlas. Zástavní právo je sjednáváno písemnou smlouvou a také je evidováno v katastru nemovitostí. Zde slouží jako jedna z dalších pojistek. Jak lze zástavní právo zrušit? Toto právo zaniká pouze kompletním uhrazením dlužné částky.

Nemovitosti a exekuce

Nemovitost zatížená exekucí je jev, který bohužel není v posledních letech nijak ojedinělý. Exekuce je v českých poměrech velkým strašákem a zároveň běžnou realitou mnoha domácností. Protože se exekucemi “chlubí” na potkání jen málokdo, snadno se může stát, že se o exekuci uvalené na dům, byt či jinou nemovitost dozvíte až z kupní smlouvy. A to je samozřejmě problém. I když byste měli být v rámci solidního jednání o podobných detailech nemovitosti předem informováni nejen makléřem, ale i samotným prodávajícím, neváhejte sami zamířit na katastrální úřad a zažádat si o výpis. Ve výpisu jsou všechny exekuce související s nemovitostí uvedeny.

Exekuce u kupované nemovitosti je jistým vykřičníkem. Aby vše proběhlo hladce a bez rizika, nezdráhejte se využít služeb právního zástupce, který bude vaším průvodcem. Celý proces nákupu a převodu vlastnických práv nemovitosti je oproti standardu o něco komplikovanější. Nemovitost kupujete totiž včetně exekucí, které musíte splatit ještě před koupí nemovitosti. Dále k samotnému prodeji není potřeba jen souhlas vlastníka nemovitosti, ale navíc musí souhlas udělit i exekutor. Jak vidíte, koupě nemovitosti s exekucí s sebou nese nějaké ty starosti. Nejedná se ovšem o překážky, které by nešlo zdolat. Jednou z hlavních věcí, které musíte sami dobře zvážit je částka, jakou jste ochotni za nemovitost dát. Exekuce totiž nemusí být pouze jedna a také může klidně převyšovat i prodejní cenu nemovitosti.

Zákaz zcizení nemovitosti 

Zákaz zcizení nemovitostí? Tento termín je pro nezasvěcené poněkud matoucí už ze své podstaty. Určitě se nejedná o žádný zákaz krádeže nemovitosti či podobné nesmysly. S tímto obratem se nejčastěji setkáte v rámci hypotečních smluv. Pojem popisuje podmínku zákazu, kdy v období splácení hypotéky uzavřené na vaše jméno nemůžete nemovitost, jíž se hypotéka týká, přepsat na jinou osobu. Zcela konkrétně a přesně – dům, pozemek, byt ani další nemovitosti nelze darovat, prodat a někdy ani pronajímat bez předchozího uvědomění a souhlasu banky. Tedy nemůžete přenést vlastnická práva na třetí osobu, často ani z řad rodinných příslušníků. 

Zatížení nemovitosti

Jak už asi správně tušíte, u zatížení nemovitosti se nejedná o zatížení ve skutečném smyslu slova a žádné těžké předměty v něm nefigurují. Spíš jde o podmínky zabraňující určitým úkonům či způsobům zacházení s nemovitostí. Nejčastěji se se zatížením nemovitosti setkáte ve formě zákazu, který může být jednou z mnoha podmínek bank poskytující vám hypotéku na koupi domu, bytu apod. Konkrétně jde třeba o další zástavu nemovitosti nebo věcné břemeno. 

Zákaz další zástavy nemovitosti je přesně to, co popisuje. Nemovitost, která už je jednou předmětem zástavního práva, nelze uvést jako zástavu vícekrát současně – tzn. nelze ji zatížit další zástavou. Banka tak samozřejmě chrání své investice a zároveň je to i svým způsobem ochrana i pro vás, abyste neudělali nějaké rozhodnutí, které by vás dostalo do fatální dluhové pasti nebo přišli o střechu nad hlavou. 

Co jsou věcná břemena?

Jak jsme zmínili, druhým nejběžnějším typem zatížení nemovitosti jsou věcná břemena. Ta jsou asi z našeho dnešního výčtu pojmem pravděpodobně nejznámějším a mohou se týkat v podstatě každého z nás. Věcných břemen je vícero druhů. Společné ovšem mají to, že všechny vznikají na základě písemné smlouvy, dohody dědiců nemovitého majetku, závěti či na základě zákonného nařízení. Věcné břemeno je určité omezení na straně vlastníka. Na základě tohoto omezení je vlastník povinen druhé straně něco umožňovat, musí něco vykonávat, případně naopak nesmí něco činit. 

Pro zjednodušení se z roviny abstrakce přesuneme ke konkrétním příkladům. Asi nejvíce rozšířeným věcným břemenem je umožnění vstupu na pozemek. Věcným břemenem se může stát například cesta ležící na vašem pozemku, přes níž se soused potřebuje dostat na svůj pozemek. Jelikož cesta patří formálně vám, za normální situace záleží jen na vaší dobré vůli, zda sousedovi přístup umožníte. Nicméně, ale aby soused nebyl závislý na vašem svolení, ošetřuje se možnost libovolného užívání dané cesty na vašem pozemku věcným břemenem. To souseda opravňuje k využívání cesty kdykoliv bude potřeba. Máte-li se sousedy dobré vztahy, na věcná břemena mnohdy ani nemusí dojít. Problém může nastat, pokud se vy nebo soused rozhodnete nemovitost prodat a budete odkázáni pouze na naději, že se s budoucím majitelem opět domluvíte. Pro tyto případy funguje věcné břemeno jako pojistka a vaše ochrana do budoucna.

Druhým velmi častým věcným břemenem je věcné břemeno dožití. To je hojně užíváno v případech, kdy se starší příbuzný rozhodne darovat rodině svou nemovitost. Setkat se s ním můžete ale i při prodeji nemovitostí. O co se jedná? Nemovitost je s jistou nadsázkou kupována a převáděna i s “doživotním nájemcem”. Starší člověk, rodiče, prarodiče a další si tak mohou pojistit, že nepřijdou na stáří o střechu nad hlavou a že zároveň dědic či nový majitel nebude s nemovitostí zacházet v rozporu s dohodnutými podmínkami.

Většina z dnes zmíněných pojmů nepatří mezi ty nedůležité, které by bylo radno házet za hlavu. Většina z nich mohou hrát velkou roli ve finálním rozhodnutí, zda do koupě nemovitosti opravdu jít. Stejně jako zástava či exekuce se i věcná břemena uvádějí v katastru nemovitostí. Chcete-li si tedy ověřit, že máte od makléře, realitní kanceláře či dosavadního majitele všechny informace, vždy vám v tom pomůže výpis z katastru nemovitostí.